רכישה / מכירה של דירה הינה אחת העיסקאות המשמעותיות בחייו של אדם. לפיכך, בטרם ביצוע עסקה שכזו, ראוי לבצע מספר בדיקות בטרם התקשרות בחוזה מחייב.
להלן רשימה חלקית של בדיקות מומלצות לרוכשים ולמוכרים לביצוע בטרם יתחייבו בעסקת מקרקעין.
בדיקת השווי הראוי לדירה
לפני שאתם רוכשים או מוכרים דירת מגורים, הדבר החשוב ביותר הוא לקבוע את שוויה של הדירה שאתם רוצים לקנות או למכור. מחירה של דירה נקבע על פי נתונים רבים ומגוונים וביניהם שטח הדירה, מיקומה, הקומה בבניין בה היא נמצאת, כיווני אוויר בדירה, האם יש בבניין מעלית, האם יש לדירה מרפסת ו/או חנייה.
אם הנכם מוכרים, רצוי לוודא מהו מחיר הדירה הגבוה ביותר שתוכלו לקבל בעבורה וזאת, על מנת שלא תקופחו ותקבלו תמורה נמוכה מהמחיר המצופה בשוק.
אם הנכם רוכשים, רצוי גם כן לוודא שאינכם משלמים מחיר מופרז על הדירה. הערכת שווי הדירה אף עשוי להיות בעל משמעות ניכרת במידה ובכוונתכם לקבל משכנתא ממוסד מממן (בנק, חברת ביטוח) שכן, המוסד המממן יבקש לערוך בדיקת שמאות מטעמו טרם שיאשר את מתן המימון לרוכשים ואת גובהו של המימון.
כיום, ניתן להעריך את שווי הדירה, בין היתר, באמצעות בדיקה באתר רשות המיסים בדבר מחירן של דירות דומות באזור כפי שנקבעו בעיסקאות אחרות בתקופה האחרונה.
יחד עם זאת, מומלץ לערוך לדירה שמאות מוקדמת על מנת לקבל הערכה ריאלית למחיר ראוי והוגן של הדירה.
עלות הרכישה / מכירה של דירה
במידה ובכוונתכם לרכוש דירה, יש לבדוק האם יש בידכם את המקורות הכספיים לצורך ביצוע העסקה ולקחת בחשבון גם את מס הרכישה החל על עסקת רכישת הדירה.
במידה והנכם מוכרים דירה לצורך רכישת דירה אחרת, עליכם לדעת כמה כסף יוותר בידיכם לאחר תשלום המיסים השונים (מס שבח והיטל השבחה על מכירת הדירה ומס רכישה על רכישת הדירה החדשה). כמו כן, במידה וקיימת משכנתא על הדירה, יש לבחון כמה כסף יוותר לאחר תשלום המשכנתא למוסד המממן ולשקלל אף את עלויות ביצוע העסקאות כמו שכר טרחה של מתווך ו/או עורך דין מקרקעין.
עלויות נלוות לביצוע העסקה
במידה והנכם מוכרים, חובה לוודא מהן ההוצאות הנלוות לביצוע עסקה למכירתה של דירה. מיסי המקרקעין השונים עשויים להיות הוצאה גבוהה במיוחד. משכך, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום, על מנת לוודא מהם סכומי המס הצפויים והאם ניתן לקבל פטור מתשלומם.
כמו כן, מומלץ לוודא שלא קיימים חובות לוועדה המקומית בגין הדירה כמו היטל השבחה.
בנוסף, במידה וקיימת משכנתא על הדירה, יש לבקש מהמוסד המממן דו"ח יתרות לסילוק המשכנתא וזאת על מנת שתוכלו לדעת מהו הסכום הנותר בידיכם ממכירת הדירה.
במידה והנכם רוכשים של דירה, רצוי לוודא שיש בידיכם את ההון הראשוני הדרוש לאחר ניכוי הוצאות נלוות לצורך רכישת הדירה בה הנכם מעוניינים.
לאור האמור, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום בדבר עלויות העסקה הכוללות, כאמור ובין היתר, מס רכישה ובדיקה האם ניתן לקבל פטור / הפחתה בתשלום המס.
מימון רכישת הדירה
לאחר שהחלטתם איזו דירה ברצונכם לרכוש ולאחר שווידאתם מה המחיר הטוב ביותר מבחינתכם בו תוכלו לרכוש את הדירה, עליכם לוודא לאחר קיזוז ההון המצוי בידיכם, האם תוכלו לקבל כמשכנתא את יתרת הסכום לתשלום עבור הדירה. לכן, יש לגשת למספר בנקים / חברות ביטוח, לבחון את מסלולי המימון השונים והריביות המוצעות על ידי המוסדות המממנים השונים ולבקש אישור עקרוני ללקיחת משכנתא, ועל ידי כך תדעו מהו התקציב שיהיה בידיכם לצורך רכישת הדירה.
בדיקת הדירה הנרכשת
אם הנכם רוכשים, קיימת חשיבות גדולה לוודא שהדירה נבנתה על-פי היתר הבנייה וללא חריגות בנייה וזאת, באמצעות שמאי / אדריכל מוסמך וזאת, מאחר ששווי הדירה נקבע, בין היתר, בהתאם למצבה החוקי והתכנוני. לעיתים, במידה וקיימות חריגות בנייה בדירה, המצב עשוי להשפיע על האפשרות לקבל משכנתא לצורך רכישתה. הדבר אף משפיע מהותית על שוויה של הדירה.
אם הנכם מוכרים, קיימת גם כן חשיבות לוודא שהדירה הנמכרת נבנתה ללא חריגות בנייה שכן, במידה והדבר יתגלה לאחר רכישת הדירה על ידי הרוכשים, הם עשויים לתבוע אתכם בגין כך, לדרוש להחזיר חלק מן התמורה ששולמה או אפילו לבקש את ביטולו של חוזה המכר תוך תשלום פיצוי לרוכשים.
בדיקת מערכות הדירה
בטרם חתימה על חוזה רכישה של דירה, מומלץ לערוך מספר בדיקות בנוגע למצב התפעולי של המערכות בדירה, ובין היתר:
- לבדוק שאין רטיבות וסימני עובש בדירה ובמיוחד בחדרים פנימיים ללא איוורור נאות, כמו חדרי אמבטיה ושירותים.
- לבדוק שמערכות האינסטלציה בדירה פועלות באופן תקין.
- לבדוק שמערכות החשמל בכל חלקי הדירה פועלות באופן תקין
- לבדוק שמכשירים חשמליים הקיימים בדירה ואשר מעצם חיבורם מתוכננים להישאר בה, כמו תריסים חשמליים ומזגנים, פועלים באופן תקין.
אין לראות במאמר זה משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.